7 Cách Định Giá Thuê Nhà Tăng Thu Nhập

Bạn muốn tăng thu nhập từ việc cho thuê nhà? Định giá thuê nhà đúng cách là chìa khóa để tối đa hóa lợi nhuận và duy trì giá trị tài sản. Dưới đây là 7 cách hiệu quả giúp bạn định giá thuê nhà hợp lý:

1. Khảo sát giá thị trường khu vực: Tìm hiểu giá thuê trung bình và tỷ suất lợi nhuận tại khu vực của bạn.
2. So sánh bất động sản lân cận: Xem xét các căn nhà tương tự về diện tích, vị trí và tiện ích.
3. Tính toán chi phí và mục tiêu lợi nhuận: Đừng quên các chi phí cố định, bảo trì, và khấu hao khi đặt giá thuê.
4. Định giá dựa trên tiện nghi: Nội thất, vị trí, và công nghệ thông minh có thể làm tăng giá trị cho thuê.
5. Điều chỉnh giá theo mùa: Nắm bắt nhu cầu thuê nhà theo thời điểm để tối ưu hóa thu nhập.
6. Đa dạng hóa mức giá: Tạo các gói giá linh hoạt dựa trên thời hạn thuê và tiện ích kèm theo.
7. Cập nhật giá định kỳ: Theo dõi thị trường và điều chỉnh giá thuê hàng năm để duy trì tính cạnh tranh.

Công thức nhanh:
Giá thuê hàng tháng = (Giá trị bất động sản × Tỷ suất cho thuê) / 12
Ví dụ: Căn nhà trị giá 10 tỷ đồng, tỷ suất 6%/năm, giá thuê tháng là 50 triệu đồng.

Hãy áp dụng ngay những phương pháp này để tăng thu nhập và giữ chân người thuê lâu dài!

1. Khảo sát giá thị trường khu vực

Tìm hiểu giá thuê nhà trong khu vực là bước đầu tiên và rất quan trọng. Các chuyên gia bất động sản thường sử dụng công thức sau:

Công thức tính giá thuê:
Giá thuê hàng năm = Giá trị bất động sản × Tỷ lệ cho thuê trung bình

Dựa trên công thức này, bạn có thể xác định mức giá phù hợp cho từng khu vực. Ví dụ, tại khu vực Lê Trọng Tấn, quận Hà Đông, một căn nhà mặt phố có giá trung bình khoảng 210 triệu đồng/m² và tỷ lệ cho thuê trung bình là 2,7% mỗi năm. Với các thông số này, chủ nhà dễ dàng tính toán mức giá thuê hợp lý. Tuy nhiên, việc định giá không chỉ đơn giản dựa vào con số, mà còn phải xem xét các đặc điểm cụ thể của khu vực.

Để thu thập thông tin giá thị trường một cách chính xác, bạn có thể:

• Tham khảo các trang web bất động sản uy tín: Các nền tảng như Batdongsan.com.vn, Homedy.com, Propzy.vn cung cấp thông tin giá cả cập nhật.
• Xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê, bao gồm:
  • Mật độ dân cư trong khu vực
  • Vị trí gần các tiện ích như trường học, bệnh viện
  • Khả năng tiếp cận phương tiện công cộng
  • Các tiện ích khác như chỗ đậu xe và dịch vụ xung quanh

“Giá nhà cho thuê cao thấp là phụ thuộc tín hiệu thị trường chứ không phải mong muốn cá nhân. Người đi thuê mới là người quyết định có chịu được giá thuê mới không.” – hongnhungpaticusi

Chủ nhà nên khảo sát thị trường định kỳ hàng năm để điều chỉnh giá thuê phù hợp với biến động. Bước tiếp theo sẽ tập trung vào các yếu tố khác ngoài thị trường để tối ưu hóa giá trị cho thuê.

2. Khảo sát các bất động sản cho thuê lân cận

Sau khi tìm hiểu giá thị trường chung, bước tiếp theo là so sánh các bất động sản cho thuê gần khu vực của bạn để có một cái nhìn chi tiết hơn. Các chuyên gia khuyên rằng bạn nên tập trung vào những bất động sản có diện tích tương đương, không chênh lệch quá 10% so với căn nhà của mình.

Để cập nhật thông tin, bạn có thể tham khảo các trang web như Batdongsan.com.vn, Alonhadat.com.vn, Homedy.com và Dothi.net. Đây là những nguồn đáng tin cậy cung cấp dữ liệu về thị trường bất động sản cho thuê trong khu vực.

Khi so sánh các căn nhà tương tự, hãy chú ý đến các yếu tố sau:

• Vị trí và khoảng cách đến các tiện ích: Gần trường học, bệnh viện, siêu thị hay các khu vui chơi.
• Tình trạng của bất động sản: Nhà mới, cũ, hoặc cần sửa chữa.
• Tiện nghi đi kèm: Có nội thất, máy lạnh, bãi đậu xe, hoặc các tiện ích khác.
• Chi phí vận hành và bảo trì: Các chi phí phát sinh như bảo trì thang máy, vệ sinh chung cư, hoặc sửa chữa.

“Công việc của các công ty bất động sản là tiến hành nghiên cứu và hiểu rõ thị trường địa phương, đồng thời hiểu được kỳ vọng của người bán để xác định mức giá hợp lý nhất, làm hài lòng tất cả các bên.” – Campbell Cooney, CEO của Hodges

Để đảm bảo thông tin chính xác, bạn có thể:

• Trao đổi trực tiếp với các chủ nhà trong khu vực để hiểu rõ mức giá họ đang áp dụng.
• Hỏi ý kiến người dân địa phương về chất lượng và giá trị của khu vực.
• Theo dõi các giao dịch cho thuê gần đây để nắm bắt xu hướng.
• Ghi chép và phân tích mức giá để tính toán mức giá trung bình phù hợp.

Những bước này sẽ giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt và hợp lý hơn khi định giá cho thuê bất động sản của mình.

3. Tính toán chi phí và đặt mục tiêu lợi nhuận

Sau khi nghiên cứu thị trường và khảo sát các căn nhà lân cận, việc tính toán chi phí và đặt mục tiêu lợi nhuận sẽ giúp bạn đưa ra mức giá thuê hợp lý. Dưới đây là các khoản chi phí cần lưu ý:

Chi phí cố định hàng tháng

• Thuế bất động sản
• Phí bảo hiểm
• Chi phí quản lý và vận hành
• Khấu hao tài sản

Chi phí phát sinh

• Sửa chữa và bảo trì định kỳ
• Chi phí dịch vụ
• Các khoản phí đột xuất

Công thức tính giá thuê tối thiểu

Bạn có thể sử dụng công thức sau để tính toán mức giá thuê hàng tháng:

Ví dụ: Nếu căn nhà có giá trị 10 tỷ đồng và áp dụng tỷ suất 6%/năm, giá thuê hàng tháng sẽ là 50 triệu đồng.

Các yếu tố cần cân nhắc

• Ghi chép chi tiết các chi phí phát sinh để điều chỉnh giá thuê phù hợp.
• So sánh tỷ suất cho thuê trung bình trong khu vực để đảm bảo tính cạnh tranh.
• Xem xét khả năng khấu trừ thuế từ các khoản chi phí như khấu hao hoặc sửa chữa.
• Điều chỉnh giá thuê định kỳ dựa trên biến động của thị trường.

Ở các khu vực trung tâm, tỷ suất cho thuê thường cao hơn nhờ lợi thế về vị trí và tiện ích. Trong khi đó, khu vực ngoại thành thường có tỷ suất thấp hơn, phù hợp với những người thuê ưu tiên không gian rộng rãi hoặc mức chi phí hợp lý. Việc linh hoạt điều chỉnh giá thuê dựa trên thông tin chi phí và tỷ suất sẽ giúp bạn tối ưu hóa lợi nhuận trong mọi hoàn cảnh.

Tài khoản nhận tiền, Sinh lời tự động như gửi tiết kiệm!

Tài khoản sinh lời Infina là sự lựa chọn lý tưởng cho tất cả mọi người, những ai muốn tối ưu hóa tài chính cá nhân và sinh lời trên dòng tiền của mình.

Nạp và rút tiền nhanh chóng trong vòng 30 giây, nhận lợi nhuận hàng ngày và rút vốn bất kỳ lúc nào mà không bị mất lợi nhuận.

Được Công ty TNHH MTV quản lý quỹ ACB (ACBC), Công ty cổ phần quản lý quỹ PVI (PVI AM) quản lý đầu tư và Ngân hàng BIDV lưu ký. Quỹ ACBC, và Quỹ PVI AM sẽ thực hiện gửi tiền tại các ngân hàng, tổ chức tín dụng uy tín.

Trải nghiệm sinh lời miễn phí

4. Định giá dựa trên tiện nghi và đặc điểm

Các tiện nghi và đặc điểm nổi bật của bất động sản có thể làm tăng giá thuê một cách đáng kể. Ngoài việc khảo sát thị trường và tính toán chi phí, việc nâng cấp các tiện ích cũng là một cách hiệu quả để tăng giá trị cho thuê.

Nội thất và thiết kế

Những căn hộ với nội thất sang trọng và thiết kế hiện đại thường có mức giá thuê cao hơn. Để tăng giá trị cho thuê, chủ nhà nên cân nhắc:

• Đầu tư vào nội thất chất lượng cao
• Sử dụng phong cách thiết kế hiện đại
• Trang bị đầy đủ các thiết bị cần thiết

Không chỉ nội thất, các tiện ích chung như không gian sinh hoạt cộng đồng cũng góp phần làm tăng sức hút và giá trị của căn hộ.

Tiện ích công cộng và vị trí

Những tiện ích như hồ bơi, phòng gym, hoặc quán café, kết hợp với vị trí thuận lợi, là những yếu tố quan trọng giúp tăng giá thuê. Các yếu tố cần chú ý bao gồm:

• Hướng nhà và ánh sáng tự nhiên
• Khoảng cách đến các tiện ích công cộng
• Chỗ đỗ xe và hệ thống giao thông thuận lợi
• Tầm nhìn đẹp, chẳng hạn như view Hồ Tây, thường có giá thuê cao hơn so với các căn hộ không có view

Công nghệ thông minh

Việc đầu tư vào công nghệ nhà thông minh cũng là một cách để nâng cao giá trị bất động sản. Chi phí trung bình cho các thiết bị này thường dao động như sau:

• 6–7 triệu đồng: Căn hộ 1 phòng ngủ
• 13–15 triệu đồng: Căn hộ 2 phòng ngủ
• 21–25 triệu đồng: Biệt thự hoặc căn hộ cao cấp

Xu hướng thị trường

Dữ liệu năm 2024 cho thấy giá thuê căn hộ dịch vụ đã tăng từ 10–15% nhờ vào các tiện ích đi kèm. Người thuê sẵn sàng trả thêm chi phí cho những căn hộ được trang bị đầy đủ tiện nghi và dịch vụ chất lượng.

Việc bổ sung các tiện ích hiện đại không chỉ nâng cao trải nghiệm của người thuê mà còn giúp chủ nhà tận dụng tốt xu hướng thị trường để tối ưu hóa giá thuê.

5. Điều chỉnh giá theo mùa

Điều chỉnh giá thuê theo mùa là cách hiệu quả để tăng lợi nhuận, nhưng trước tiên, bạn cần hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu theo thời gian.

Tính thời vụ và nhu cầu thuê

Nhu cầu thuê nhà thường thay đổi theo mùa, và việc nắm bắt các biến động này có thể giúp bạn tối ưu hóa thu nhập. Ví dụ, vào những tháng cao điểm, nhu cầu tăng mạnh, trong khi vào mùa thấp điểm, nhu cầu thường giảm.

Mùa cao điểm và thấp điểm tại Việt Nam

Theo dữ liệu, giá thuê căn hộ 1 phòng ngủ có thể tăng từ 2,0% đến 4,7%, còn căn hộ 2 phòng ngủ tăng từ 1,6% đến 7,1%. Tại Việt Nam, mùa cao điểm thường rơi vào khoảng từ tháng 5 đến tháng 10, với mức tăng trung bình 0,8%. Ngược lại, mùa thấp điểm từ tháng 12 đến tháng 3 thường ghi nhận mức giảm trung bình 1%.

Cách tối ưu hóa giá thuê trong mùa thấp điểm

Để giữ thu nhập ổn định trong mùa thấp điểm, bạn có thể áp dụng các chiến lược sau:

• Cung cấp hợp đồng ngắn hạn: Điều này thu hút khách hàng không muốn cam kết lâu dài.
• Ưu đãi cho thuê dài hạn: Giảm giá nhẹ cho các hợp đồng dài hạn để giữ khách ổn định.
• Thêm tiện ích: Cải thiện trải nghiệm thuê nhà bằng cách bổ sung các tiện nghi trong giai đoạn nhu cầu thấp.

Theo dõi thị trường để điều chỉnh giá

Việc cập nhật thông tin thị trường thường xuyên là rất quan trọng. Bạn nên:

• So sánh giá thuê với các căn hộ tương tự.
• Theo dõi các sự kiện địa phương có thể ảnh hưởng đến nhu cầu thuê.
• Sử dụng các công cụ phân tích thị trường để có dữ liệu chính xác.

Điều chỉnh giá kịp thời dựa trên các yếu tố này có thể giúp bạn duy trì lợi nhuận ổn định quanh năm.

6. Tạo các mức giá khác nhau

Sau khi điều chỉnh giá theo mùa, việc đa dạng hóa mức giá sẽ giúp bạn tiếp cận nhiều phân khúc khách thuê hơn.

Phân tích thị trường và xu hướng giá

Tại Hà Nội, căn hộ cho thuê có tỷ suất lợi nhuận khoảng 4,4%, cao hơn 1,7 lần so với nhà mặt phố. Ở khu vực phía Tây, con số này dao động từ 5% đến 6%.

Giá thuê theo vị trí và tiện ích

• TP.HCM:
  • Căn hộ 1 phòng ngủ: 10–15 triệu đồng/tháng
  • Căn hộ 2 phòng ngủ: 14–17 triệu đồng/tháng
  • Căn hộ từ 3 phòng ngủ: Trên 25 triệu đồng/tháng
• Ngoại thành: Giá thuê thường dao động từ 5–10 triệu đồng/tháng.

Chiến lược giá linh hoạt

Để tối ưu hóa lợi nhuận, hãy phân loại giá dựa trên thời hạn thuê và tiện ích kèm theo:

• Theo thời hạn thuê:
  • Hợp đồng ngắn hạn: Giá cao hơn
  • Hợp đồng trung hạn: Mức giá trung bình
  • Hợp đồng dài hạn: Có thể giảm giá để khuyến khích thuê lâu dài
• Theo tiện ích:
  • Căn hộ cơ bản không nội thất: Giá thấp hơn
  • Căn hộ đầy đủ nội thất: Tăng thêm khoảng 3–5 triệu đồng/tháng
  • Căn hộ kèm dịch vụ: Bao gồm các tiện ích như điện, nước, internet, và dọn dẹp

Điều chỉnh dựa trên đối tượng khách thuê

Nhu cầu thuê căn hộ tăng 24%, vì vậy bạn cần:

• Nghiên cứu khách hàng: Xác định rõ phân khúc khách hàng mục tiêu, chẳng hạn như người đi làm, gia đình trẻ, hoặc người nước ngoài.
• Thiết kế gói dịch vụ: Tạo combo tiện ích phù hợp cho từng nhóm, chẳng hạn như gói cơ bản hoặc gói cao cấp.
• Ưu đãi: Áp dụng giảm giá cho hợp đồng dài hạn hoặc khách thanh toán trước.

Hiện tại, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ đạt từ 4,7% đến gần 5%. Điều này cho thấy tiềm năng sinh lời cao nếu bạn áp dụng chiến lược giá hợp lý.

7. Cập nhật giá định kỳ

Theo dõi biến động thị trường

Tại TP.HCM, nhu cầu thuê căn hộ giảm từ 33–37% ở các quận trung tâm như Quận 3, Quận 4 và Bình Thạnh trong quý 3/2023. Trong khi đó, các khu vực ngoại thành như Thành phố Thủ Đức và Quận 7 cũng ghi nhận mức giảm từ 21% đến 35% so với cuối năm 2022.

Thời điểm điều chỉnh giá phù hợp

Các chủ nhà thường chọn điều chỉnh giá thuê sau Tết Nguyên đán. Theo dự báo, giá thuê tại TP.HCM có thể tăng khoảng 4–6% vào đầu năm 2024.

Để nắm bắt xu hướng thị trường, các công cụ phân tích chuyên sâu sẽ hỗ trợ chủ nhà đưa ra quyết định chính xác hơn.

Sử dụng công cụ phân tích thị trường

Các công cụ phân tích thị trường giúp chủ nhà hiểu rõ hơn về biến động giá và xu hướng:

• OneHousing: Cung cấp dữ liệu từ gần 1.000 dự án trên toàn quốc, cập nhật định kỳ hàng tháng và hàng quý.
• MONA House: Hỗ trợ quản lý tài chính và theo dõi xu hướng giá cả.

“Không đơn thuần là một kênh cung cấp thông tin bất động sản như các sản phẩm thông thường hiện nay, Công cụ Phân tích Thị trường của OneHousing được số hóa và tối ưu hóa để hiển thị thông minh dưới nhiều hình thức khác nhau, từ biểu đồ biến động giá đến bản đồ vị trí dự án theo khu vực. Người dùng có thể lọc thông tin để tìm ra các dự án phù hợp dựa trên tiêu chí về vị trí, khoảng giá, tiện nghi, năm bàn giao, loại căn hộ,… Đây là một công cụ hỗ trợ mạnh mẽ cho bất kỳ ai quan tâm đến giao dịch bất động sản.” – Trần Minh Tiến, Quản lý cao cấp Bộ phận nghiên cứu thị trường của OneHousing

Dựa vào các công cụ này, chủ nhà có thể phân tích và áp dụng dữ liệu để đưa ra các quyết định điều chỉnh giá hợp lý hơn.

Quy trình điều chỉnh giá

Để đảm bảo việc điều chỉnh giá diễn ra suôn sẻ, chủ nhà nên thực hiện các bước sau:

1. Thông báo cho người thuê trước ít nhất 60 ngày.
2. Chỉ tăng giá tối đa 1 lần trong năm.
3. Xem xét khả năng chi trả của khách thuê hiện tại.
4. Theo dõi tỷ lệ lấp đầy và phản hồi từ thị trường.

Việc điều chỉnh giá cần dựa trên các yếu tố như mật độ dân cư, điều kiện bất động sản, khả năng tiếp cận giao thông công cộng và cơ sở hạ tầng. Quan trọng nhất, hãy tìm cách cân bằng giữa lợi nhuận và việc giữ chân khách thuê lâu dài.

Kết luận

Dựa trên các chiến lược đã trình bày, phần kết luận này giúp chủ nhà có cái nhìn rõ ràng hơn về cách định giá thuê nhà một cách hiệu quả. Việc định giá hợp lý không chỉ dựa vào một phương pháp duy nhất mà cần kết hợp nhiều yếu tố. Theo nghiên cứu từ Batdongsan, một căn hộ cho thuê giá 10 triệu đồng/tháng có thể tăng lên 17 triệu đồng sau 5 năm nếu được điều chỉnh giá phù hợp với thị trường.

Tối ưu hóa thu nhập từ cho thuê

Chủ nhà có thể áp dụng các cách sau để tăng thu nhập:

• Điều chỉnh giá linh hoạt theo mùa để giữ tỷ lệ lấp đầy ổn định.
• Xây dựng các gói giá dựa trên thời hạn thuê khác nhau.
• Đánh giá và cập nhật giá thuê định kỳ dựa trên biến động thị trường.

Quản lý tài chính thông minh

Nền tảng Infina mang đến nhiều tiện ích hỗ trợ quản lý tài chính cho chủ nhà:

“Sau mỗi một năm hợp đồng, bạn nên khảo sát lại thị trường và đánh giá các yếu tố khác nhau để cân nhắc điều chỉnh giá thuê” – Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc kênh Batdongsan.

Cân bằng lợi nhuận và quan hệ khách hàng

Khi tăng giá thuê, điều quan trọng là giữ được sự cân bằng giữa lợi nhuận và mối quan hệ với khách thuê. Một số gợi ý dành cho chủ nhà:

• Đánh giá thị trường hàng năm để điều chỉnh giá hợp lý.
• Chia nhỏ thời gian hợp đồng để dễ dàng cập nhật giá thuê.
• Thêm các dịch vụ giá trị gia tăng khi tăng giá.
• Duy trì mối quan hệ thân thiện, chuyên nghiệp với khách thuê.

Những chiến lược này không chỉ giúp tăng thu nhập mà còn giữ vững giá trị tài sản trong dài hạn, đồng thời tạo sự hài lòng từ cả hai phía.